Obligations légales spécifiques aux copropriétés : guide

Comprendre les réglementations applicables aux copropriétés en Belgique est essentiel pour assurer une gestion efficace et éviter d’éventuelles sanctions. En 2025, les obligations légales ont évolué pour renforcer la transparence et améliorer la performance énergétique des immeubles. Cet article vous guide à travers les principales règles et responsabilités des copropriétaires et des syndics.

Le cadre légal des copropriétés en Belgique

Le régime juridique des copropriétés en Belgique est principalement encadré par :

• Le Code civil belge, qui définit les principes de la copropriété et les obligations des copropriétaires.
• La loi du 18 juin 2018, entrée en vigueur en 2020, qui a réformé le droit de la copropriété pour le rendre plus souple et plus transparent.
• Les réglementations régionales, qui peuvent imposer des obligations spécifiques, notamment en matière de rénovation énergétique et d’entretien des bâtiments.

Le règlement de copropriété et l’acte de base

Chaque copropriété est régie par deux documents fondamentaux :

• L’acte de base, qui définit les parties privatives et communes ainsi que la répartition des quotes-parts.
• Le règlement de copropriété, qui précise les règles de gestion, les droits et obligations des copropriétaires et l’organisation du syndic.

Ces documents doivent être respectés par tous les copropriétaires et peuvent être modifiés par l’assemblée générale à la majorité requise.

Les droits et obligations des copropriétaires

Droits des copropriétaires

Chaque copropriétaire dispose de plusieurs droits :

• Jouir librement de son lot privatif dans le respect du règlement de copropriété.
• Participer aux décisions collectives lors des assemblées générales.
• Consulter les documents financiers et administratifs de la copropriété.
• Proposer des résolutions à l’ordre du jour des assemblées.

Obligations des copropriétaires

En contrepartie, chaque copropriétaire doit :

• Payer les charges communes, proportionnellement à sa quote-part.
• Respecter les règles de l’immeuble, notamment en matière de travaux et de nuisances sonores.
• Contribuer aux travaux d’entretien et de rénovation votés en assemblée générale.
• Souscrire une assurance responsabilité civile, obligatoire en Belgique depuis 2022.

Le non-paiement des charges peut entraîner des pénalités financières et des poursuites judiciaires engagées par le syndic.

Le rôle et les responsabilités du syndic

Le syndic est chargé de l’administration et de la gestion quotidienne de la copropriété. Il peut être :

• Un syndic professionnel (obligatoire pour les grandes copropriétés).
• Un syndic bénévole, élu parmi les copropriétaires.

Missions principales du syndic

Le syndic doit :

• Assurer l’entretien et la gestion financière de l’immeuble.
• Organiser les assemblées générales et faire respecter les décisions prises.
• Tenir une comptabilité claire et détaillée, avec un compte bancaire distinct pour la copropriété.
• Gérer les sinistres et assurer la mise en conformité des bâtiments.

Depuis la réforme de 2018, le syndic doit transmettre chaque année un état financier détaillé à tous les copropriétaires.

Coût du syndic

Les honoraires du syndic varient en fonction de la taille et des services fournis :

Type de copropriétéFrais annuels moyens par lotPetite copropriété (moins de 10 lots)100 - 300 eurosCopropriété moyenne (10 à 50 lots)200 - 500 eurosGrande copropriété (+50 lots)400 - 800 euros

Les assemblées générales de copropriété

L’assemblée générale (AG) est un moment clé de la vie en copropriété. Elle réunit tous les copropriétaires pour voter les décisions importantes.

Convocation et déroulement

Le syndic doit convoquer l’AG au moins une fois par an, avec un ordre du jour précis. La convocation doit être envoyée au moins 15 jours avant la réunion.

Les copropriétaires peuvent voter :

• En présentiel.
• Par procuration.
• À distance, si la copropriété dispose d’un système de vote électronique.

Majorités requises pour les décisions

Type de décisionMajorité requiseApprobation des comptes, budget prévisionnelMajorité simple (50 % + 1)Travaux d’entretien courantMajorité simple (50 % + 1)Travaux d’amélioration ou modifications importantes2/3 des voixChangement d’affectation de l’immeubleUnanimité

Un procès-verbal est rédigé à la fin de l’assemblée et doit être transmis à tous les copropriétaires.

Les obligations en matière de rénovation et d’entretien

Entretien et travaux obligatoires

Les copropriétés doivent assurer l’entretien régulier des parties communes, y compris :

• La façade et la toiture.
• Les ascenseurs (contrôle obligatoire tous les 6 mois).
• Les installations électriques et de chauffage collectif.

Transition énergétique et rénovation obligatoire

Depuis 2023, la Belgique a renforcé les exigences en matière de performance énergétique des bâtiments. Les copropriétés doivent progressivement améliorer leur certificat PEB.

• Les immeubles classés F ou G devront être rénovés avant 2030.
• L’isolation du toit est obligatoire pour tous les immeubles d’ici 2025.
• Les chaudières au mazout seront interdites dans les nouvelles installations à partir de 2026.

Des primes à la rénovation existent pour aider les copropriétés à financer ces travaux, notamment en Wallonie et à Bruxelles.

Sanctions en cas de non-respect des obligations

Le non-respect des obligations de gestion et d’entretien peut entraîner des sanctions :

• Amendes administratives pour défaut d’entretien ou non-respect des normes énergétiques.
• Sanctions financières en cas de mauvaise gestion du syndic.
• Blocage des décisions en AG si les règles de convocation ne sont pas respectées.

En cas de litige, les copropriétaires peuvent saisir le juge de paix, compétent pour régler les conflits en copropriété.

Conclusion

La gestion d’une copropriété en Belgique repose sur un cadre légal strict, visant à assurer la transparence et la bonne gestion des immeubles. Comprendre les droits et obligations des copropriétaires, du syndic et des assemblées générales est essentiel pour garantir une copropriété bien entretenue et valorisée.

En restant informé des évolutions législatives et en anticipant les travaux de rénovation, chaque copropriétaire contribue à la pérennité et à la valorisation de son bien immobilier.