Les facteurs qui influencent le prix au mètre carré expliqués

Avez-vous déjà pensé à ce qui détermine réellement les facteurs qui influencent le prix au mètre carré d'un bien immobilier ? Comprendre ces éléments est essentiel pour estimer la valeur d'un logement ou faire un investissement judicieux. Dans cet article, nous allons voir ensemble comment ces différents facteurs jouent un rôle crucial dans l'évaluation immobilière en Belgique.

Qu'est-ce que le prix au mètre carré ?

Le prix au mètre carré est une mesure utilisée pour évaluer la valeur d'un bien immobilier en fonction de sa surface habitable. Il est calculé en divisant le prix total du bien par sa superficie en mètres carrés habitables. Cette unité de mesure permet de comparer facilement différents logements entre eux, qu'il s'agisse d'appartements en centre-ville ou de maisons en périphérie.

Comment calculer le prix au mètre carré ?

Pour calculer le prix au mètre carré, il suffit de prendre le prix de vente du bien et de le diviser par sa surface habitable.
Exemple :
Un appartement est vendu 250 000 € et a une surface de 50 m²
Son prix au mètre carré est donc 5 000 €/m².

Cette donnée est essentielle pour les acheteurs et les vendeurs afin de situer le bien par rapport au marché local belge.

Facteurs externes qui influencent le prix au mètre carré

Plusieurs facteurs externes peuvent faire varier le prix au mètre carré d'un bien immobilier. Ces éléments sont souvent liés à l'environnement du bien et aux conditions économiques belges.

1. L’emplacement et la localisation

L’emplacement est le facteur numéro un influençant le prix d’un bien immobilier.

À Bruxelles, le prix moyen au mètre carré en 2024 est de 3 500 à 4 500 €/m².
Dans certaines villes moyennes comme Liège ou Charleroi, il peut être inférieur à 2 000 €/m².
Les communes résidentielles prisées comme Uccle, Woluwe-Saint-Pierre ou Ixelles affichent des prix supérieurs à 6 000 €/m².

2. L’offre et la demande

Le marché immobilier obéit à la loi de l’offre et de la demande.
Dans les zones où la demande dépasse l’offre, les prix au mètre carré augmentent.
C’est le cas des grandes villes comme Bruxelles, Anvers et Gand, où le nombre d’acquéreurs est supérieur au nombre de biens disponibles.

3. Les taux d’intérêt et le financement

Les taux d’intérêt appliqués aux prêts hypothécaires ont un impact direct sur le pouvoir d’achat des acheteurs.
Lorsque les taux sont faibles, les acquéreurs peuvent emprunter plus, ce qui stimule la demande et entraîne une hausse des prix.
En Belgique, une baisse d’un point de pourcentage des taux d’intérêt peut augmenter le pouvoir d’achat immobilier de 10 %.

4. Projets urbains et infrastructures

Le développement de nouveaux projets urbains peut également avoir un effet sur le prix des biens immobiliers.
Des projets comme l’extension du métro bruxellois vers Evere, la rénovation du quartier du canal ou encore la modernisation de la gare de Liège-Guillemins ont entraîné une hausse des prix dans ces zones.

Facteurs internes qui influencent le prix d'un bien immobilier

Outre les facteurs externes, les caractéristiques propres au bien immobilier influencent également son prix au mètre carré.

1. L’état du bien

Un bien immobilier en bon état se vend plus cher.
Une rénovation récente ou un bon entretien augmentent la valeur du bien, tandis qu’une maison nécessitant des travaux voit son prix au mètre carré diminuer.
Les coûts de rénovation peuvent représenter entre 200 et 1 500 €/m², ce qui est pris en compte par les acheteurs potentiels.

2. Les attributs du bien

Certains éléments peuvent faire grimper le prix au mètre carré d’un logement :

• La présence d’une terrasse, d’un balcon ou d’un jardin.
• L’exposition et la luminosité.
• La disposition des pièces et la qualité des matériaux utilisés.
• Un appartement en étage élevé avec ascenseur se vend plus cher qu’un rez-de-chaussée.

3. La performance énergétique

En Belgique, le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) est obligatoire lors de la vente d’un bien.
Un bien classé A ou B au PEB peut se vendre jusqu’à 10 % plus cher qu’un bien mal classé.
Les maisons avec une isolation performante et des panneaux solaires bénéficient d’une meilleure valorisation.

4. Les coûts annexes

Les charges de copropriété et les taxes peuvent impacter le prix d’un bien.
Contrairement à la France, il n’existe pas de taxe foncière en Belgique, mais le précompte immobilier est à payer chaque année :

• En Flandre, il représente en moyenne 2,5 % de la valeur cadastrale.
• En Wallonie, ce taux peut atteindre 4 %.
• À Bruxelles, il est d’environ 2,25 %.

Un bien avec des charges de copropriété élevées ou un précompte immobilier important peut être moins attractif pour les acheteurs.

5. Le type de propriété

Le type de bien influence aussi le prix au mètre carré :

• Les maisons individuelles avec jardin se vendent souvent plus cher que les appartements.
• Les lofts et penthouses ont un prix au mètre carré supérieur à celui des appartements classiques.
• Les biens neufs sont généralement 10 à 20 % plus chers que les biens anciens, en raison des normes de construction plus strictes.

Facteurs législatifs et fiscaux influençant le prix immobilier

La réglementation et la fiscalité jouent également un rôle clé dans la fixation du prix au mètre carré.

1. Les droits d’enregistrement

Lors de l’achat d’un bien, l’acheteur doit s’acquitter des droits d’enregistrement :

• En Flandre, ils sont de 3 % pour une habitation propre et unique, et 10 % pour une seconde résidence.
• En Wallonie et à Bruxelles, ils sont de 12,5 %.

Les acheteurs tiennent compte de ces coûts dans leur budget, ce qui peut influencer le prix de vente.

2. Les incitations fiscales

Certaines incitations fiscales peuvent impacter le marché immobilier.
En Belgique, il n’existe pas d’équivalent à la loi Pinel française, mais il existe :

• Des réductions de droits d’enregistrement pour les primo-accédants.
• Des avantages fiscaux pour les investissements locatifs, en fonction du régime fiscal appliqué aux loyers.

Conclusion

Le prix au mètre carré d’un bien immobilier en Belgique est influencé par une multitude de facteurs externes et internes.
L’emplacement, l’état du bien, les infrastructures locales et la fiscalité sont des éléments déterminants dans l’évaluation d’un logement.
Une bonne compréhension de ces critères permet aux acheteurs et aux vendeurs d’estimer un bien à sa juste valeur et de maximiser leur investissement immobilier.