Vendre un bien en Belgique : les frais par type de propriété

Vendre sa maison, son appartement ou son terrain est une étape importante, mais connaissez-vous réellement tous les frais que cela engendre ? Entre les frais de notaire, la commission d'agence et les certificats obligatoires, il est facile de s'y perdre. Pas de panique ! Cet article vous guide à travers des exemples concrets pour chaque type de bien, afin d'éviter les mauvaises surprises. Nous détaillerons les frais pour la vente d'une maison, d'un appartement et d'un terrain à bâtir en Belgique, avec des chiffres réels et des explications claires.

Les frais de vente pour une maison

Exemple concret pour une maison vendue à 300 000 € en Wallonie

Imaginez que vous vendez votre maison familiale en Wallonie pour 300 000 €. Voici le détail des frais auxquels vous pouvez vous attendre :

Frais de notaire

Les frais de notaire comprennent plusieurs éléments. D'abord, les droits d'enregistrement, qui représentent la part la plus importante. En Wallonie, depuis le 1er janvier 2025, ces droits ont considérablement baissé !

Le nouveau taux réduit de 3% s'applique désormais pour l'acquisition d'une habitation propre et unique. Cela signifie que pour un acheteur qui ne possède pas d'autre bien (ou qui s'engage à revendre son bien actuel dans les 3 ans), les droits s'élèvent à seulement 3% au lieu des anciens 12,5%.

• Avec le taux réduit de 3% : 300 000 € x 3% = 9 000 €
• Avec le taux standard de 12,5% (si l'acheteur possède déjà un autre bien sans engagement de revente) : 300 000 € x 12,5% = 37 500 €

Cette réforme représente une économie considérable de 28 500 € pour les acheteurs éligibles !

Ensuite, il y a les honoraires du notaire, calculés selon un barème légal dégressif. Pour une transaction à 300 000 €, comptez environ 2 600 €. À cela s'ajoutent les frais administratifs divers comme les recherches hypothécaires, les attestations urbanistiques et autres documents officiels, pour environ 1 000 €.

Au total, les frais de notaire pour cette maison :

• Avec le taux réduit (3%) : environ 12 600 € pour l'acheteur
• Avec le taux standard (12,5%) : environ 41 100 € pour l'acheteur

Frais d'agence immobilière

Si vous passez par une agence, la commission se situe généralement autour de 3% du prix de vente, hors TVA. Pour une commission de 3% HTVA sur 300 000 €, cela représente 9 000 € HTVA. N'oubliez pas d'ajouter la TVA de 21%, ce qui porte le montant à environ 10 890 €.

Certificats et diagnostics obligatoires

Avant de vendre, vous devez fournir plusieurs documents :

• Le Certificat de Performance Énergétique (PEB) : entre 200 € et 350 € selon la taille et la complexité du bien
• Le contrôle de l'installation électrique : environ 150 €
• L'attestation de sol : environ 50 € à 110 € selon la région et les modalités de demande

Tableau récapitulatif pour une maison à 300 000 €

Les frais de vente pour un appartement

Exemple concret pour un appartement vendu à 220 000 € à Bruxelles

Vous souhaitez vendre votre appartement à Bruxelles pour 220 000 € ? Voici comment se répartissent les frais.

Frais de notaire

À Bruxelles, les droits d'enregistrement restent à 12,5% pour le taux standard. Cependant, la Région de Bruxelles-Capitale maintient un système d'abattement de 200 000 € sur la première tranche pour les primo-acquéreurs qui respectent certaines conditions.

Pour un acheteur standard (déjà propriétaire ou ne remplissant pas les conditions de l'abattement) : 220 000 € x 12,5% = 27 500 €

Pour un primo-acquéreur éligible à l'abattement :

• Sur la première tranche de 200 000 € : 200 000 € x 0% = 0 €
• Sur le solde de 20 000 € : 20 000 € x 12,5% = 2 500 €

Les honoraires du notaire pour cette transaction sont d'environ 2 400 €, auxquels s'ajoutent environ 1 000 € de frais administratifs.

Frais d'agence immobilière

Pour un appartement en zone urbaine, les commissions sont généralement autour de 3%. Avec une commission de 3% HTVA, cela donne 6 600 € HTVA, soit environ 7 986 € TVA comprise.

Spécificités liées à la copropriété

Quand vous vendez un appartement en copropriété, il y a quelques particularités :

• Des frais de syndic peuvent s'appliquer pour la transmission des documents officiels à l'acheteur (procès-verbaux d'assemblée générale, règlement de copropriété)
• Si l'acte de base de la copropriété nécessite une mise à jour, des frais supplémentaires peuvent être demandés

Ces frais restent généralement modestes, entre 100 € et 300 €.

Tableau récapitulatif pour un appartement à 220 000 €

Les frais de vente pour un terrain à bâtir

Exemple concret pour un terrain vendu à 120 000 € en Flandre

La vente d'un terrain à bâtir présente quelques différences. Prenons l'exemple d'un terrain en Flandre vendu 120 000 €.

Frais de notaire

En Flandre, les droits d'enregistrement pour un terrain à bâtir sont de 12% (le taux standard pour les biens qui ne sont pas une habitation propre et unique). Ce taux est appliqué car les terrains à bâtir ne bénéficient pas du taux réduit de 2% réservé aux habitations principales.

Sur 120 000 €, cela représente 14 400 € pour l'acheteur.

Important : Si l'acheteur s'engage à construire sa résidence principale sur ce terrain, il pourrait éventuellement bénéficier de conditions plus avantageuses, selon sa situation. Il est recommandé de consulter un notaire pour vérifier les possibilités.

Les honoraires du notaire pour cette transaction s'élèvent à environ 1 700 €, avec environ 850 € de frais administratifs supplémentaires.

Au total, les frais de notaire pour ce terrain atteignent environ 16 950 €, dont 14 400 € de droits d'enregistrement.

Frais d'agence immobilière

Pour la vente d'un terrain, les commissions d'agence sont généralement autour de 3%. Avec une commission de 3% HTVA, cela donne 3 600 € HTVA, soit environ 4 356 € TVA comprise.

Documents spécifiques au terrain

Pour vendre un terrain à bâtir, vous devez fournir :

• Un certificat d'urbanisme : ce document indique ce qui peut être construit sur le terrain. Le coût varie selon la commune, comptez généralement entre 75 € et 200 € (estimation)
• Une étude de sol : si elle n'a pas encore été réalisée, elle peut coûter entre 800 € et 2 500 € selon le type d'étude (simple ou approfondie), la superficie et la complexité du terrain

Tableau récapitulatif pour un terrain à 120 000 €

Questions fréquentes

Qui paie les frais d'agence immobilière en Belgique ?

En règle générale, c'est le vendeur qui paie les frais d'agence immobilière en Belgique. Ces frais, qui correspondent à une commission sur le prix de vente, sont convenus dans le mandat de vente signé entre le propriétaire et l'agence. Le pourcentage peut varier, alors n'hésitez pas à comparer et à négocier !

Les frais de notaire sont-ils les mêmes dans toute la Belgique ?

Non, les frais de notaire varient principalement en fonction de la région. La plus grande différence réside dans les droits d'enregistrement, qui sont une taxe régionale. Depuis le 1er janvier 2025, la Wallonie applique un taux réduit de 3% pour l'habitation propre et unique, tandis que Bruxelles maintient un système d'abattement et que la Flandre a ses propres règles. Les honoraires du notaire, eux, suivent un barème légal national.

Dois-je toujours réaliser un certificat PEB pour vendre mon bien ?

Oui, le certificat de Performance Énergétique (PEB) est obligatoire pour la vente de toute habitation (maison ou appartement) en Belgique. Il doit être présenté aux candidats acheteurs avant la signature du compromis de vente. Sans ce document, vous ne pourrez pas finaliser la transaction.

Est-il possible de négocier les frais de notaire ?

Les honoraires du notaire sont fixés par un barème légal et ne sont donc pas négociables. Cependant, les droits d'enregistrement, qui constituent la majeure partie des "frais de notaire", sont une taxe fixe sur laquelle le notaire n'a aucune marge de manœuvre. En résumé : ce que vous voyez est ce que vous payez !

Quelles sont les conditions pour bénéficier du taux réduit de 3% en Wallonie ?

Pour profiter du taux réduit de 3% en Wallonie depuis janvier 2025, vous devez : ne pas posséder d'autre bien immobilier résidentiel (ou vous engager à le revendre dans les 3 ans), vous domicilier dans le bien dans les 3 ans (5 ans pour un terrain à bâtir), et y rester au moins 3 ans. Cette mesure vise à faciliter l'accès à la propriété pour les primo-acquéreurs et les personnes changeant de résidence principale.

Liens utiles

Pour aller plus loin dans votre préparation :

• Pour une vue d'ensemble de tous les coûts, n'hésitez pas à consulter notre article mère : → Les frais et taxes à prévoir avant de vendre en Belgique
• Les frais de notaire représentent une part importante des coûts. Apprenez-en plus sur leur composition dans notre guide détaillé : → Frais de notaire : ce que vous devez savoir
• Vous vous demandez comment réduire la commission de l'agence ? Lisez nos conseils pratiques ici : → Négocier les frais d'agence : mode d'emploi
• Au-delà des frais évidents, certains coûts peuvent être imprévus. Anticipez-les en lisant notre article sur les → Coûts cachés de la vente et comment les anticiper

Préparez votre vente en toute sérénité

Anticiper les frais liés à la vente de votre bien immobilier est essentiel pour une transaction réussie et sans surprise. En comprenant la répartition des coûts pour votre maison, appartement ou terrain, vous pouvez mieux évaluer le montant net que vous recevrez.

Chaque situation est unique, et ces exemples constituent des estimations basées sur des cas typiques. Les frais réels peuvent varier selon votre région, les spécificités de votre bien et les professionnels que vous choisissez. Depuis janvier 2025, la réforme des droits d'enregistrement en Wallonie a bouleversé la donne en réduisant considérablement les coûts pour les acheteurs éligibles, ce qui peut également faciliter la vente de votre bien.

Vous souhaitez obtenir une estimation précise et gratuite de votre bien en Belgique et bénéficier de conseils personnalisés sur les frais de vente ? Contactez dès aujourd'hui les experts de venduvite.be pour un accompagnement sur mesure. Nos conseillers sont là pour répondre à toutes vos questions et vous guider pas à pas dans votre projet de vente.