Vendre sa maison avec un crédit en cours en Belgique

Vous avez encore un prêt hypothécaire à rembourser et vous devez vendre votre maison ? Pas de panique. C'est une situation très courante en Belgique, et surtout, c'est tout à fait faisable. Beaucoup de propriétaires se posent les mêmes questions que vous : est-ce que la banque va refuser ? Combien vais-je payer de pénalités ? Comment ça se passe concrètement ?

Dans ce guide, nous allons vous expliquer simplement tout ce que vous devez savoir sur la vente d'un bien avec un crédit en cours. Vous découvrirez les étapes du remboursement anticipé, le calcul des pénalités (qui sont encadrées par la loi belge, rassurez-vous), les frais à prévoir, et même des alternatives intéressantes si vous rachetez un autre bien. C'est une des nombreuses → situations particulières que nous abordons dans notre guide complet.

Est-ce possible de vendre un bien avec un prêt hypothécaire en cours ?

Oui, absolument. Et c'est même très fréquent. Votre banque ne peut pas s'opposer à la vente de votre maison, même si votre crédit n'est pas terminé. C'est un droit que vous avez en tant que propriétaire.

Le principe est simple : quand vous vendez votre bien, l'argent de la vente sert en priorité à rembourser ce que vous devez encore à la banque. On appelle ça le "capital restant dû". Une fois ce montant payé, le reste vous revient.

Le rôle du notaire est central dans cette opération. C'est lui qui va orchestrer tout le processus le jour de la signature de l'acte de vente. Il reçoit l'argent de l'acheteur, rembourse directement votre banque selon le décompte établi, et vous verse ensuite le solde. Vous n'avez pas à vous occuper vous-même de transférer les fonds à la banque. Le notaire s'en charge, c'est son métier.

Le remboursement anticipé : comment ça marche concrètement ?

Voyons maintenant les étapes pratiques pour vendre votre maison alors que vous avez encore un crédit.

Étape 1 : Contacter sa banque

Dès que votre projet de vente se précise, contactez votre banque pour demander un décompte de remboursement anticipé. Ce document est essentiel. Il indique :

• Le capital restant dû (ce qu'il vous reste à rembourser)
• Les intérêts calculés jusqu'à la date prévue de l'acte de vente
• Le montant des pénalités éventuelles (nous y reviendrons juste après)

Ce décompte est généralement valable quelques semaines. Si la date de vente change, pensez à en redemander un actualisé.

Étape 2 : Le jour de la vente chez le notaire

Le grand jour arrive. Voici ce qui se passe concrètement :

1. L'acheteur verse le prix de vente au notaire
2. Le notaire rembourse directement votre banque selon le décompte fourni
3. Le solde (votre plus-value) vous est ensuite versé

Tout se fait de manière sécurisée et officielle. Vous n'avez rien à faire, si ce n'est signer les documents.

Que se passe-t-il si le prix de vente est inférieur au crédit restant ?

C'est une situation moins fréquente, mais elle peut arriver, notamment si le marché immobilier a baissé depuis votre achat ou si vous avez peu remboursé votre prêt. Dans ce cas, vous avez ce qu'on appelle une "dette résiduelle".

Concrètement, vous devrez trouver l'argent manquant pour solder complètement votre crédit. Plusieurs solutions existent selon votre situation : utiliser votre épargne personnelle, négocier un crédit complémentaire avec votre banque, ou étaler le remboursement de cette dette. Parlez-en ouvertement avec votre banque, des arrangements sont souvent possibles.

Les frais à prévoir : focus sur les pénalités de remboursement

Parlons maintenant d'argent. Quels sont les frais réels quand on rembourse son crédit par anticipation ?

L'indemnité de remploi : la "pénalité" encadrée par la loi belge

Quand vous remboursez votre prêt avant la fin prévue, la banque perd les intérêts qu'elle aurait touchés si vous aviez continué à payer normalement. Pour compenser ce manque à gagner, elle peut vous demander une indemnité de remploi. C'est la fameuse "pénalité" dont tout le monde parle.

Mais voici la bonne nouvelle : en Belgique, cette indemnité est strictement encadrée par la loi. Elle ne peut pas dépasser 3 mois d'intérêts sur le capital que vous remboursez. C'est un plafond légal qui protège l'emprunteur.

Exemple de calcul simple

Imaginons que vous avez encore 150 000 € à rembourser et que votre taux d'intérêt annuel est de 2,5 %.

Voici le calcul de l'indemnité maximale que la banque peut vous demander :

• Capital restant dû : 150 000 €
• Taux d'intérêt annuel : 2,5 %
• Calcul : (150 000 € × 2,5 %) ÷ 12 mois × 3 mois = 937,50 €

Donc dans cet exemple, même si vous remboursez 150 000 € d'un coup, la pénalité ne pourra jamais dépasser 937,50 €. C'est finalement assez raisonnable quand on y réfléchit.

Le montant exact dépend bien sûr de votre situation personnelle : le capital restant, votre taux d'intérêt, et la durée restante de votre prêt. Mais le principe de plafonnement reste le même pour tous.

Les autres frais à ne pas oublier : La mainlevée d'hypothèque

Au-delà de l'indemnité de remploi, il y a un autre frais incontournable : la mainlevée d'hypothèque.

Quand vous avez acheté votre maison avec un crédit, la banque a pris une garantie sur votre bien : une hypothèque. Cette inscription doit être supprimée officiellement quand vous vendez et que le crédit est remboursé. C'est ça, la mainlevée.

Cette opération est réalisée par le notaire. Le coût varie en fonction du montant de votre prêt et comprend les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement et les frais de radiation au bureau des hypothèques. N'hésitez pas à demander un devis précis à votre notaire pour connaître le montant exact dans votre situation.

Quelles alternatives au remboursement anticipé si vous rachetez un bien ?

Bonne nouvelle : si vous vendez pour racheter un autre bien, vous n'êtes pas obligé de rembourser votre crédit et de payer des pénalités. Il existe des solutions malines.

Le transfert d'hypothèque (ou portabilité du prêt)

C'est probablement l'option la plus avantageuse si vous rachetez. Le principe est simple : au lieu de clôturer votre crédit actuel, vous le transférez sur votre nouveau bien.

Les avantages sont nombreux :

• Vous évitez complètement l'indemnité de remploi
• Vous gardez votre taux d'intérêt actuel (précieux si vous aviez un bon taux il y a quelques années)
• Vous économisez les frais d'un nouveau crédit
• Vous ne payez qu'une seule mainlevée au lieu de deux

Attention toutefois : cette option doit être prévue dans votre contrat de prêt initial. Toutes les banques ne le proposent pas automatiquement. Et même si c'est prévu, la banque doit donner son accord pour le transfert, notamment si le nouveau bien a une valeur différente.

Si vous comptez racheter un autre bien, renseignez-vous rapidement auprès de votre banque sur cette possibilité. Cela peut vous faire économiser beaucoup d'argent.

Le crédit pont

Le crédit pont est une solution pratique quand vous avez trouvé votre futur logement mais que votre maison actuelle n'est pas encore vendue.

Comment ça fonctionne ? La banque vous prête l'argent nécessaire pour acheter votre nouveau bien en attendant. Vous remboursez ensuite ce crédit pont avec l'argent de la vente de votre ancienne maison.

Pendant cette période de transition, vous ne payez généralement que les intérêts du crédit pont, pas le capital. Cela rend la charge mensuelle supportable, même si vous avez temporairement deux biens.

C'est idéal quand : le marché est dynamique et que vous risquez de perdre le bien de vos rêves si vous attendez d'avoir vendu. Mais attention, le crédit pont a un coût (intérêts, frais de dossier), et vous devez être certain de vendre dans un délai raisonnable.

Si le marché est tendu ou incertain, consultez notre → Analyse du marché immobilier belge 2025-2026 pour mieux évaluer vos chances de vendre rapidement.

En résumé

Vendre une maison avec un crédit en cours est une démarche courante et parfaitement encadrée en Belgique. Retenez ces points essentiels :

• Votre banque ne peut pas s'opposer à la vente
• Le notaire gère tout le remboursement le jour de la signature
• Les pénalités (indemnité de remploi) sont plafonnées à 3 mois d'intérêts maximum
• Prévoyez aussi les frais de mainlevée d'hypothèque
• Si vous rachetez, le transfert d'hypothèque peut vous faire économiser beaucoup d'argent

Chaque situation de vente est unique. Par exemple, la gestion d'une vente devient encore plus spécifique dans le cas d'une → Vente en indivision : comment faire sans conflit familial, où les accords entre propriétaires sont primordiaux. Le solde qui vous est versé après remboursement du prêt constitue votre plus-value, qui peut être gérée différemment si vous optez pour une → Vente en viager : avantages, inconvénients, fiscalité.

Vous envisagez de vendre votre maison en Belgique et souhaitez une estimation précise pour savoir comment couvrir votre crédit en cours ? L'équipe de venduvite.be vous offre une estimation gratuite et sans engagement. Contactez-nous dès aujourd'hui pour faire le point sur votre projet.

FAQ : Vos questions fréquentes

Ma banque peut-elle refuser que je vende ma maison si mon prêt n'est pas fini ?

Non, votre banque ne peut pas s'opposer à la vente de votre bien. Vous devrez simplement rembourser le capital restant dû au moment de la vente, une opération gérée par votre notaire.

À combien s'élèvent les pénalités de remboursement anticipé en Belgique ?

En Belgique, la loi protège l'emprunteur. L'indemnité de remploi, ou pénalité, est plafonnée à un maximum de 3 mois d'intérêts sur le capital qu'il vous reste à rembourser.

Comment éviter de payer l'indemnité de remploi ?

La principale solution pour éviter cette indemnité est de demander un transfert de votre hypothèque vers un nouveau bien que vous achetez. Cela vous permet de conserver votre prêt (et son taux) sans devoir le clôturer.