Diagnostic immobilier : obligations légales à respecter en 2025

La réalisation des diagnostics immobiliers est une étape incontournable pour toute transaction immobilière en Belgique, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Ces obligations garantissent la transparence et protègent les parties impliquées, tout en assurant la conformité du bien aux normes en vigueur.

Pourquoi les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?

Les diagnostics permettent d'informer l’acheteur ou le locataire sur l’état général du bien. Ils visent à :

• Prévenir les litiges liés aux vices cachés.
• Évaluer la performance énergétique du logement.
• Vérifier la conformité des installations (électricité, citerne à mazout, etc.).
• Répondre aux exigences environnementales et urbanistiques spécifiques à chaque région.

Les diagnostics obligatoires en cas de vente immobilière en Belgique

1. Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments)

Obligatoire dès la mise en vente, ce document évalue la performance énergétique du bien. Il est requis avant la publication de l’annonce.

• Validité : 10 ans.
• Spécificités régionales :
  • Bruxelles : normes renforcées prévues dans le cadre des objectifs climatiques.
  • Wallonie : aides disponibles pour la rénovation énergétique.
  • Flandre : obligation de rénovation énergétique progressive pour certains logements classés E ou F.

2. L’attestation de conformité électrique

Si l’installation électrique date de plus de 25 ans, un contrôle par un organisme agréé est requis. Si l’installation n’est pas conforme, l’acheteur dispose d’un délai légal pour effectuer les travaux nécessaires.

• Validité : 25 ans.
• Réalisation : par des organismes comme Vinçotte, BTV, OCB, etc.

3. L’attestation du sol (Wallonie et Flandre)

Ce document vise à vérifier l'absence de pollution du sol sur lequel est construit le bien.

• En Flandre : certificat délivré par l’OVAM.
• En Wallonie : attestation délivrée par la DGO3.
• À Bruxelles : uniquement en cas de suspicion de pollution.

4. Les renseignements urbanistiques

Obligatoire pour toute vente, ce document fournit des informations sur :

• La destination urbanistique du bien (résidentielle, commerciale, etc.).
• Les éventuelles infractions ou régularisations en cours.
• La conformité aux règlements en vigueur.

À noter : les délais d'obtention peuvent varier selon les communes.

5. Le certificat de contrôle des citernes à mazout (si applicable)

Lorsque le bien est équipé d’une citerne à mazout de capacité importante, un contrôle d’étanchéité est requis. Le certificat atteste de la conformité aux normes environnementales.

• Validité : varie selon les régions (généralement entre 3 et 10 ans).
• Concerné uniquement si la citerne dépasse certains volumes ou présente un risque environnemental.

Diagnostics obligatoires en cas de location

1. Certificat PEB

Comme pour la vente, le PEB est obligatoire avant la mise en location. Il doit être mentionné dans toute annonce et transmis au locataire à la signature du bail.

2. Attestation de conformité électrique (Flandre uniquement)

Depuis 2022, la Flandre exige qu’un logement loué dispose d’une installation électrique conforme. Si le contrôle révèle des anomalies, des travaux sont exigés pour garantir la sécurité des occupants.

3. Renseignements urbanistiques (Bruxelles, cas particuliers)

Dans certaines communes de la région bruxelloise, notamment dans des zones patrimoniales, un certificat urbanistique peut être exigé, même pour une location.

Validité des diagnostics immobiliers

Voici un récapitulatif des principales durées de validité :

DiagnosticDurée de validitéCertificat PEB10 ansAttestation de conformité électrique25 ansAttestation du solVariable selon la régionRenseignements urbanistiquesDépend de la communeContrôle des citernes à mazoutDe 3 à 10 ans (selon la région)

Sanctions en cas de non-respect

Le non-respect des obligations peut avoir des conséquences juridiques et financières importantes :

• Annulation de la vente si des informations essentielles manquent.
• Amendes administratives, notamment en cas d'absence de certificat PEB.
• Responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas de litiges liés à un manquement.

Qui réalise les diagnostics et à quel moment ?

Les diagnostics doivent être réalisés avant la mise en vente ou en location. Certains, comme le PEB, doivent impérativement être prêts dès la publication de l’annonce.

Les professionnels habilités varient selon le type de diagnostic :

• Certificateurs PEB agréés par région.
• Organismes agréés pour les installations électriques.
• Experts environnementaux pour les attestations de sol ou de cuve à mazout.

Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?

Les prix dépendent de la taille du bien, de la région, et du prestataire. Il est recommandé de comparer plusieurs devis pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix.

Exemple indicatif :

• Appartement standard : entre 200 et 400 €.
• Maison familiale : entre 400 et 700 €.

Conclusion

Respecter les obligations liées aux diagnostics immobiliers est indispensable pour vendre ou louer un bien en toute légalité. Ces documents garantissent la transparence, protègent les parties, et assurent une transaction fluide.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de s’informer en amont et de faire appel à des professionnels agréés, tout en vérifiant la validité des certificats existants.