Diagnostic immobilier : obligations légales à respecter en 2025

Vous avez décidé de vendre votre maison ou votre appartement ? Félicitations ! Mais avant de pouvoir mettre les clés dans les mains de votre acheteur, il y a une étape incontournable : rassembler tous les diagnostics immobiliers obligatoires.

On ne va pas se mentir, cette partie administrative peut sembler un peu compliquée. Entre les certificats, les attestations et les contrôles, on s'y perd facilement. Mais pas de panique ! Cet article est justement là pour vous servir de checklist complète. Vous saurez exactement quels documents préparer pour vendre votre bien en toute sérénité en 2025.

→ Toutes les obligations légales avant de vendre en Belgique

1. Le Certificat de Performance Énergétique (PEB) : la carte d'identité énergétique de votre bien

Qu'est-ce que le certificat PEB ?

Le certificat PEB, c'est un peu comme le bulletin scolaire de votre maison en matière d'énergie. Il évalue la consommation énergétique de votre logement et lui attribue une note allant de A (excellent, très économe) à G (passoire thermique).

Aujourd'hui, les acheteurs y font de plus en plus attention. Une bonne note PEB peut vraiment faire la différence au moment de la vente. C'est un argument de poids pour valoriser votre bien !

Quand et pourquoi est-il obligatoire ?

Le certificat PEB doit être présent dès que vous publiez votre annonce immobilière. Pas question d'attendre le compromis de vente : vous devez l'avoir avant même de mettre votre bien en ligne.

Bonne nouvelle : ce certificat est valable pendant 10 ans. Par contre, si vous avez réalisé d'importants travaux de rénovation énergétique entre-temps (isolation, nouvelle chaudière, panneaux solaires...), il faudra le mettre à jour pour refléter les améliorations.

Spécificités régionales pour 2025

Petite particularité belge : les règles varient légèrement selon les régions.

À Bruxelles, une nouvelle réglementation est entrée en vigueur. Depuis 2025, tous les propriétaires doivent disposer d'un certificat PEB valide, même s'ils ne vendent pas leur bien. C'est une façon pour la région de mieux connaître son parc immobilier.

En Wallonie et en Flandre, l'obligation reste liée à la vente ou à la location du bien. Pas de PEB valide, pas de vente possible.

2. Le contrôle de l'installation électrique : une garantie de sécurité

En quoi consiste ce diagnostic ?

Ce contrôle vérifie que votre installation électrique respecte bien le Règlement Général sur les Installations Électriques (RGIE). Un électricien agréé vient inspecter votre tableau électrique, vos prises, vos câbles et tous les circuits de votre habitation.

L'objectif ? S'assurer qu'il n'y a aucun danger pour les futurs occupants. On parle quand même d'électricité, donc la sécurité est primordiale.

Installation conforme ou non-conforme : que faire ?

Voici une bonne nouvelle : même si votre installation n'est pas aux normes, vous pouvez quand même vendre votre bien. Pas besoin de tout refaire avant la vente !

Le rapport de non-conformité sera simplement annexé à l'acte de vente. C'est ensuite l'acheteur qui devra faire réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de 18 mois après la signature de l'acte.

Si votre installation est conforme, le certificat est valable pendant 25 ans. Plutôt généreux comme durée de validité !

3. L'attestation de sol : vérifier l'absence de pollution

Pourquoi ce document est-il crucial ?

L'attestation de sol informe sur la qualité du terrain sur lequel votre bien est construit. Elle révèle si le sol a été pollué par le passé : ancienne citerne à mazout enterrée, activité industrielle, station-service, etc.

Ce document protège à la fois le vendeur et l'acheteur. En tant que vendeur, vous êtes couvert contre d'éventuelles réclamations futures. Pour l'acheteur, c'est la garantie qu'il n'aura pas de mauvaise surprise avec des travaux de dépollution coûteux.

Comment l'obtenir ?

Chaque région a son propre organisme :

• En Wallonie : contactez la BDES (Banque de Données de l'État des Sols)
• À Bruxelles : adressez-vous à l'IBGE (Bruxelles Environnement)
• En Flandre : c'est l'OVAM qui gère ces attestations

La demande se fait généralement en ligne et peut prendre quelques semaines. Pensez-y à l'avance !

4. Le diagnostic amiante : une obligation qui se généralise

L'amiante, un danger encore présent

Si votre bien a été construit avant 2001, il y a des chances qu'il contienne de l'amiante. Ce matériau était très utilisé dans le passé pour l'isolation, les toitures en fibrociment, les dalles de sol... Problème : l'amiante est dangereux pour la santé quand ses fibres sont inhalées.

Les obligations en 2025

La législation sur l'amiante évolue et se durcit. Voici où on en est en 2025 :

En Flandre, le certificat amiante est devenu obligatoire pour tous les propriétaires d'immeubles datant d'avant 2001, même sans projet de vente. La région veut un recensement complet.

En Wallonie et à Bruxelles, l'obligation s'étend progressivement. Depuis le 1er janvier 2025, le diagnostic amiante est obligatoire pour les parties communes des copropriétés. Pour les maisons individuelles, l'obligation n'est pas encore généralisée, mais il est fortement recommandé de le faire réaliser pour rassurer les acheteurs.

5. Les renseignements urbanistiques : la conformité du bien

Que contiennent ces renseignements ?

Les renseignements urbanistiques, c'est le dossier administratif complet de votre bien. Vous y trouverez :

• La destination légale du bien (habitation, commerce, mixte...)
• L'historique des permis d'urbanisme obtenus
• Les éventuelles infractions urbanistiques
• Le zonage (zone d'habitat, agricole, mixte...)
• Les servitudes qui pèsent sur le terrain

→ Les documents indispensables pour votre dossier de vente

Une démarche à anticiper

Ces renseignements s'obtiennent auprès du service urbanisme de votre commune. Le hic ? Les délais peuvent être assez longs, parfois plusieurs semaines, surtout dans les grandes villes.

Notre conseil : faites votre demande dès que vous pensez sérieusement à vendre. Comme ça, pas de stress ni de retard dans votre projet de vente.

6. L'attestation pour la citerne à mazout

Quelles sont les obligations ?

Si votre maison est équipée d'une citerne à mazout de plus de 3 000 litres (qu'elle soit enterrée ou aérienne), vous devez fournir un contrôle d'étanchéité et de conformité.

Ce contrôle vérifie que la citerne ne fuit pas et qu'elle respecte les normes de sécurité. Si votre citerne n'est plus utilisée, vous devrez prouver qu'elle a été correctement neutralisée ou retirée.

C'est un point sensible : une citerne qui fuit peut entraîner une pollution du sol avec des conséquences financières importantes.

7. Le Dossier d'Intervention Ultérieure (DIU)

Le carnet de bord de votre bien

Le DIU, c'est un peu le carnet d'entretien de votre maison. Ce dossier est obligatoire pour tous les travaux effectués après le 1er mai 2001.

Il contient :

• Les plans "tel que construit" de votre bien
• La localisation précise des installations techniques
• Des informations sur les matériaux utilisés
• Les consignes de sécurité pour de futurs travaux

L'objectif ? Permettre aux futurs propriétaires (ou aux artisans qu'ils feront intervenir) de travailler en toute sécurité, en sachant exactement ce qui se trouve derrière les murs et sous les sols.

Conclusion

Voilà, vous avez maintenant la liste complète des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre votre bien en Belgique en 2025. Oui, c'est une belle checklist, mais ne voyez pas ça comme une montagne insurmontable !

Tous ces documents ont un objectif commun : créer de la transparence et de la confiance entre vous et votre futur acheteur. Un dossier complet, c'est l'assurance d'une vente plus rapide et sans mauvaises surprises.

En préparant ces diagnostics en amont, vous montrez votre sérieux et vous valorisez votre bien. C'est aussi l'occasion de détecter d'éventuels problèmes avant qu'ils ne deviennent des points de négociation lors de la vente.

→ Comprendre la différence entre compromis de vente et acte de vente

Préparer ces documents vous semble complexe ?‍

Chez venduvite.be, nous accompagnons les propriétaires à chaque étape de leur projet de vente. De la constitution du dossier à l'estimation de votre bien, nous sommes là pour vous simplifier la vie. Contactez-nous dès aujourd'hui pour une estimation gratuite de votre bien en Belgique et des conseils personnalisés pour votre dossier de vente.

Foire Aux Questions

Quel est le coût moyen des diagnostics immobiliers en Belgique ?

Le prix varie en fonction du type de bien (maison ou appartement), de sa superficie et des diagnostics nécessaires. Un pack de diagnostics pour une vente coûte en moyenne entre 300 € et 700 €. Par exemple, un certificat PEB peut coûter entre 150 € et 400 €, et un contrôle électrique autour de 150 €. Notre conseil : demandez plusieurs devis pour comparer et choisir le meilleur rapport qualité-prix.

Puis-je vendre ma maison si le contrôle électrique n'est pas conforme ?

Oui, absolument ! La vente est tout à fait possible même avec un rapport de non-conformité. Ce rapport doit simplement être annexé à l'acte de vente pour informer l'acheteur. C'est ensuite lui qui s'engage à réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de 18 mois suivant la signature de l'acte. Vous n'êtes donc pas obligé de faire les travaux avant de vendre.

Que se passe-t-il si je n'ai pas le certificat PEB pour la mise en vente ?

Le certificat PEB est obligatoire dès la publication de votre annonce immobilière. Si vous ne l'avez pas, vous vous exposez à des sanctions administratives et des amendes qui varient selon les régions (elles peuvent aller de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros). En plus, l'absence de PEB peut vraiment refroidir les acheteurs potentiels qui y voient un manque de sérieux ou de transparence. Mieux vaut l'obtenir avant de lancer votre projet de vente !