Compromis de vente : rétractation, quelle pénalité ?

Lors d’une transaction immobilière, signer un compromis de vente engage juridiquement l’acheteur et le vendeur. Que se passe-t-il en cas d’annulation ? Quelles sont les pénalités possibles ? Cet article détaille le fonctionnement du compromis de vente en Belgique et les conséquences d’une rétractation.

Peut-on annuler un compromis de vente sans pénalités ?

Contrairement à la France, en Belgique, il n’existe pas de délai légal de rétractation après la signature d’un compromis de vente. Une fois signé, le compromis a la même valeur qu’un acte authentique et engage définitivement les deux parties.

Toutefois, certaines clauses suspensives peuvent être incluses dans le compromis, permettant d’annuler la transaction sans pénalité si certaines conditions ne sont pas remplies.

Les clauses suspensives dans le compromis de vente

Les clauses suspensives sont des conditions précisant que la vente n’aura lieu que si certaines obligations sont remplies.

1. Obtention d’un prêt immobilier

La clause la plus courante est celle liée à l’obtention d’un crédit. Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir son prêt, il peut se désengager sans frais, à condition de fournir au moins deux attestations de refus bancaire dans les délais fixés dans le compromis.

2. Conditions administratives ou urbanistiques

D’autres clauses peuvent être ajoutées, comme :

• Obtention d’un permis d’urbanisme (exemple : si l’acheteur veut agrandir la maison).
• Absence de servitude ou de charges grevant le bien.
• Conformité des installations (électricité, PEB, etc.).

Ces clauses doivent être précises et bien rédigées pour éviter tout litige.

Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?

En Belgique, une fois le compromis signé, le vendeur ne peut pas se rétracter librement.

Cependant, contrairement à la France, le vendeur ne peut pas être contraint de vendre. S’il refuse de finaliser la vente, l’acheteur peut uniquement demander des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi.

Les pénalités pour le vendeur en cas de rétractation peuvent être définies dans une clause pénale, généralement fixée entre 5 % et 10 % du prix de vente.

Les pénalités en cas d’annulation hors délai ou hors clauses suspensives

Si l’acheteur annule la vente sans justification légale, il s’expose à des pénalités financières :

1. Perte de l’acompte
   • En Belgique, l’acheteur verse généralement un acompte de 5 % à 10 % du prix de vente lors de la signature du compromis.
   • Si l’acheteur annule sans motif valable, le vendeur peut conserver cet acompte à titre d’indemnisation.
2. Dommages et intérêts
   • Le vendeur peut poursuivre l’acheteur pour demander des indemnités supplémentaires en fonction du préjudice subi.
   • Le montant des dommages et intérêts est souvent précisé dans une clause pénale.
3. Frais annexes engagés
   • Si le compromis a nécessité des frais de notaire ou de diagnostics (PEB, contrôle électricité), ces coûts peuvent être réclamés à l’acheteur.

Comment éviter les pénalités en cas de rétractation ?

Pour éviter des pénalités financières, il est important de :

• Bien vérifier son financement avant de signer.
• Inclure une clause suspensive d’obtention de prêt pour être protégé en cas de refus bancaire.
• Faire appel à un notaire pour s’assurer que le compromis est correctement rédigé.

Le vendeur, quant à lui, doit être sûr de vouloir vendre avant de signer. Un revirement de situation après le compromis peut lui coûter cher en indemnités.

Exemple de clause pénale dans un compromis de vente en Belgique

Une clause pénale permet de fixer à l’avance les indemnités en cas d’annulation injustifiée du compromis. Exemple :

"Si l’une des parties refuse de signer l’acte authentique sans motif valable, elle sera tenue de verser à l’autre une indemnité forfaitaire équivalente à 10 % du prix de vente."

Cette clause protège le vendeur contre un désistement tardif de l’acheteur, et vice versa.

Que dit la jurisprudence belge sur l’annulation d’un compromis de vente ?

Les tribunaux belges considèrent le compromis de vente comme un engagement ferme. Dans la majorité des cas :

• L’acheteur qui se rétracte hors clause suspensive perd son acompte.
• Le vendeur qui annule la vente sans raison valable doit indemniser l’acheteur.
• Les juges n’ordonnent pas la vente forcée, mais peuvent imposer des dommages et intérêts.

Les conséquences financières pour l’acheteur et le vendeur

Outre les pénalités définies dans le compromis, l’annulation d’une vente peut entraîner des frais supplémentaires :

Pour l’acheteur

• Perte de l’acompte (jusqu’à 10 % du prix de vente).
• Frais de notaire engagés pour la rédaction du compromis.
• Coûts des diagnostics techniques obligatoires.

Pour le vendeur

• Indemnisation de l’acheteur en cas de rétractation injustifiée.
• Frais de remise en vente (annonces, diagnostics à refaire, éventuelle baisse de prix).

Alternatives à l’annulation du compromis de vente

Si des imprévus surviennent, il existe des solutions pour éviter une annulation :

• Report de la signature de l’acte authentique, si l’une des parties a besoin de plus de temps.
• Modification du compromis via un avenant, pour adapter certaines conditions.
• Revente du compromis à un tiers, avec l’accord du vendeur, si l’acheteur trouve un acquéreur repreneur.

Conclusion

En Belgique, le compromis de vente engage fermement l’acheteur et le vendeur, sauf si une clause suspensive permet une annulation sans frais.

• L’acheteur ne dispose pas d’un délai de rétractation automatique.
• S’il annule sans raison valable, il perd généralement son acompte.
• Le vendeur, s’il refuse de vendre, peut être condamné à indemniser l’acheteur.
• Une bonne rédaction des clauses suspensives est essentielle pour éviter des litiges.

Avant de signer un compromis, il est recommandé de se faire accompagner par un notaire, afin de s’assurer que toutes les protections légales sont bien en place.